Судебное рассмотрение дел, возникающих из жилищных отношений.

Введение.

В суды Российской Федерации поступает значительное количество заявлений о защите прав и охраняемых законом интересов граждан и организаций. Правильное и соевременное рассмотрение и разрешение поступающих в суды заявлений способствует укреплению законности, предупреждению правонарушений, обеспечивает защиту нарушенных прав, свобод и охраняемых законом интересов граждан, организаций и общественных интересов.

Суды рассматривают различные категории гражданских дел - трудовые, брачно-семейные, наследственные, о возмещении вреда в случае повреждения здоровья, о защите чести, достоинства или деловой репутации, об обжаловании неправомерных действий и многие другие, в том числе жилищные. Судопроизводство по любой категории гражданских дел ведется по общим правилам, предусмотренныи гражданским процессуальным законодательсвом. В то же премя применительно к отдельным категориям дел законодательством (Гражданского кодекса, КЗоТ, СК, Жилищного кодекса и др.) установлен ряд особенностей, изъятий.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В регулировании жилищных отношений и защите жилищных прав граждан важное значение имеют Жилищный кодекс (принятый), Закон “Об основах федеральной жилищной политики” от 24.12.93 и другие правовые акты. В суды поступает на рассмотрение немало заявлений по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Судебное регулирование жилищных правоотношений имеет огромное значение, поскольку при субъективном рассмотрении таких вопросов совершенно очевидно, что жилище является непременным и важным условием нормального физического и психического состояния человека, его продуктивного функционирования, из чего можно сделать вывод, что объективно правильное разрешение дел, вытекающих из жилищных правоотношений, является залогом стабильности и процветания общества, что оно несет мало с чем сравнимую социальную нагрузку.

К сожалению современное российское общество столкнулось именно с этой проблемой, как с очень неприятным последствием тотальности государства во всех сферах общества и, в том числе, жилищной. Длительное отсутствие института частной собственности, настолько длительное, что основная часть городского жилого фонда фактически приватизирована первично, поскольку была построена в советские времена, привело к чудовищной путанице в правах частных граждан, организаций и государства на те или иные помещения. Возникают очень сложные ситуации при отчуждении жилья, при его разделе, наследовании.

Кроме того, в связи с не вполне достаточной систематизации жилищного законодательсва, недостаточностью просвещенности и правовой культуры населения, халатностью государственных и муниципальных органов, нормальная реализация законных интересов и защита прав приобретают еще большую сложность. Всеми этими печальными факторами пользуются мошенники и злоупотребители в своих целях. Нагнетается криминальная обстановка.

Поэтому перед судами стоит сложная задача: прийти к правильному и гуманному решению, минуя все подводные камни. Чтобы это сделать суды должны четко руководствоваться нормативным материалом, не отступая ни на шаг от установленной процедуры. Более того, необходимо владеть всеми тонкостями законодательства и недопускать возникновения ситуаций, когда выносится неверное решение просто по незнанию того или иного толкования нормы закона. Необходимо следить за новеллами законодательства и тщательно анализировать практику рассмотрения подобных дел.

В связи с такой сложной ситуацией вокруг жилищных правоотношений процесс рассмотрения дел, вытекающих из них приобретает ряд весьма важных особенностей, касающихся буквально всей процедуры: от подведомственности и подсудности до исполнения решений и кассационных жалоб.

Данная работа представляет собой четкий поэтапный анализ путей возникновения жилищных споров, основанных на различных правах граждан и процедуры их рассмотрения.


§ 1. Дела по спорам между нанимателями и наймодателями в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Наверх

Основания возникновения правоотношений между нанимателями и наймодателями. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.В ст. 672 части второй Гражданского кодекса указано, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Согласно ст. 68O части второй Гражданского кодекса наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Подведомственность. В регулировании жилищных отношений и защите жилищных прав граждан важное значение имеют Жилищный кодекс, закон "Об основах федеральной жилищной политики"' от 24 декабря 1993 года и другие правовые акты. В суды поступает на рассмотрение немало заявлений по спорам, возникающим из жилищных правоотношений. Пленум Верховного Суда Российской Федерации обратил внимание в п. 2 постановления от 26 декабря 1984 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР", что решая вопрос о принятии искового заявления, в каждом случае необходимо проверить, подведомственно ли суду заявленное требование. При этом разъяснено, что суд, в частности, вправе рассматривать споры: - о предоставлении нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения, расположенного в квартире, где он проживает, если компетентным органом отказано в предоставлении жилого помещения либо на него выдан ордep другому лицу, в том числе и проживающему в этой же квартире нанимателю (ст. 46 Жилищного кодекса);- возникшие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки жилого помещения, если на это имеется разрешение местной администрации (ст. 84 Жилищного кодекса); - об исполнении гражданско-правовых обязательств о предоставлении жилого помещения (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.).В силу ст. 687 части второй Гражданского кодекса наймодатель (жилищно-эксплуатационная организация) вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в случаях: - невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен бoлee длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд и решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Наймодатель вправе также предъявить в суд иск о расторжении договора найма жилого помещения, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения о необходимости устранения нарушения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать нрава и интересы соседей.

В соответствии со ст. 25 Гражданского процессуального кодекса судам подведомственны любые жилищные споры, если одной из сторон в споре является гражданин, за исключением случаев, когда разрешение таких споров отнесено законом к ведению административных или иных органов.

Так, суд не вправе рассматривать споры по вопросам распределения свободных жилых помещений. В административном порядке с санкции прокурора, а не в судебном, производится выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 Жилищного кодекса).1

В соответствии со ст. 75 Жилищного кодекса наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм2 , вправе с согласия членов семьи требовать от надлежащего органа (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Такое требование рассматривается указанными органами. Суд не вправе рассматривать требования граждан о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик).

Подсудность. Дела по жилищным спорам рассматриваются судами с соблюдением общего правила о подсудности, предусмотренного ст. 117 Гражданского процессуального кодекса, по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, к которому предъявлен иск.

Подготовка дел к судебному разбирательству и исследование имеющих значение для разрешения дела фактических обстоятельств проводятся в зависимости от сущности заявленных требований истца и возражений ответчика против иска.

Иски о вселении. Ордер. Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда является ордер, выдаваемый в установленном порядке.

Ордер может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях: - предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

  • нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение;
  • неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
  • а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Признание ордера недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер, влечет их выселение без предоставления другого жилого помещения. Однако если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которым они ранее пользовались, а если это невозможно, другое жилое помещение.

При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков орган местного самоуправления или организацию, если на них должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

Суд не вправе вынести решение о признании ордера недействительным при доказанности выдачи его с нарушением порядка и условий предоставления жилых помещении, если с момента его получения гражданином и заключения договора найма жилого помещения истек предусмотренный статьей 48 Жилищного кодекса трехгодичный срок исковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе). Срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

Как отмечено, наниматель и постоянно проживающие с ним члены семьи пользуются равными правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Согласно ст. 53 Жилищного кодекса к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, обязан выяснить характер его отношении с нанимателем, другими членами семьи, в частности, установить, имело ли место ведение общего хозяйства (наличие общих расходов), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в п. 13 постановления от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещении. членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.

В ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса сказано, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев, а в соответствии с пунктом 8 ч. этой статьи осужденный к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке с момента приведения приговора в исполнение утрачивает право на занимаемое до осуждения жилое помещение.

В этой связи следует иметь в виду заключение Конституционного Суда Российской Федерации в постановлении oт 23 июня 1995 г. в связи с запросом Муромского городского народного cyда Владимирской области и жалобами граждан Т. и других, что лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, не соответствует статьям 40 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, а положение пункта 8 части 2 ст. 60 Жилищного кодекса — также статьям 19, 46 (часть I) Конституции. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением.2 Согласно ст. 46 Жилищного кодекса, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться, как отмечено, проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимися в улучшении жилищных условии, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь).

Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей, при наличии оснований, права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и потребовать предоставления данного жилого помещения им.

Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшим до этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений.

Правило ст. 46 Жилищного кодекса о заселении освободившегося в квартире жилогo помещения не применяется в случаях заключения договоров найма служебного жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. В ст. 686 части второй Гражданского кодекса содержится указание, что по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

При разрешении споров о разделе жилых помещении следует иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи возможно лишь при наличии условий, предусмотренных ст. 86 Жилищного кодекса, т. е. если заявителю может быть выделено, с учетом причитающегося ему размера жилой площади, изолированное жилое помещение.

Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее не равное пользование квартирой, а иной порядок (пользование одним или несколькими членами семьи конкретными жилыми комнатами), суд может при вынесении решения о разделе жилых помещении учесть это обстоятельство.

Согласно ст. 39 Ж К сверх нормы жилой площади 12 м2 некоторым категориям граждан предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной, комнаты или в размере 12 м2, либо (при некоторых хронических заболеваниях, а также гражданам, которым эта площадь необходима в большем размере по условиям и характеру выполняемой работы) в увеличенном размере.

В этой связи, если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты была предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, то решением суда о разделе жилой площади она не включается в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

Иски о выселении. Важно обеспечить защиту охраняемых законом жилищных прав граждан при предъявлении к ним в суд исков о выселении.

Согласно ст. 90 Жилищного кодекса выселение из занимаемого жилого помещения допускается лишь по основаниям, установленным законом и, как правило, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане могут быть выселены из жилых помещений с обязательным предоставлением иного благоустроенного помещения в случаях: если дом подлежит сносу, грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой. Помимо этого, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения могут быть выселены из нанимаемых жилых помещений в военных городках офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженный Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в oтставку или в запас, а также проживающие с ними лица. И таком же порядке могут быть выселены из военных городков другие лица, утратившие cвязь с Вооруженными силами.(ст. 94 Жилищного кодекса).

По делам и выселении граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения суды при рассмотрении спора устанавливают, отвечает ли предоставляемое помещение общей степени благоустройства в данном населенном пункте. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена также отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением.

Согласно ст. 107 Жилищного кодекса рабочие, прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями в связи с увольнением по собственному желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения, кроме лиц, перечисленных в ст. 108 Жилищного кодекса, когда выселение возможно лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям. Не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения, например, лица, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, если они проработали на данном предприятии, учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет. Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в п. 21 постановления от 26 декабря 1984 г., что поскольку закон не требует, чтобы указанный стаж работы был непрерывным, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставившим служебное жилое помещение, в общей сложности десять лет, причем в этот стаж вкпючается и работа по совместительству.

При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, суды проверяют, включенo ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения.

Как уже было сказано, законодательством предусмотрено выселение без предоставления другой жилой площади за нарушения и ненадлежащее поведение, являющиеся основанием к расторжению договора найма жилого помещения. Помимо приведенных случаев, выселение без предоставления другой жилой площади предусмотрено, в частности, в отношении:

  • лиц, систематически разрушающих жилое помещение;
  • нарушающих правила общежития;
  • лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
При удовлетворении исков о выселении перечисленных категорий граждан указанные обстоятельства должны быть мотивированы ссылкой на бесспорные доказательства. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны решением суда взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

В резолютивной части решения о выселении с предоставлением другого жилого помещения должно быть указано это конкретное помещение (адрес, размер жилой площади).

Согласно п. 4 ст. 71 и п. 3 ст. 74 Семейного Кодекса, принятого Государственной Думой 8 декабря 1995 года, ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, либо в отношении которого родители (один из них) ограничен в родительских правах, сохраняет право пользования жилым помещением (право собственности на жилое помещение).

В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое, а согласно ст. 70 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

При наличии спора, связанного с обменом (при возражении против этого нанимателя, члена его семьи, бывшего члена семьи, сохранившего право на пользование жилой площадью, или жилищного органа) заинтересованное лицо вправе обратиться по вопросу об обмене с иском в суд. В п. 12 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. обращено внимание на то, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверить, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающей в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимание доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В суды иногда предъявляются иски об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т. п.). Эти требования подлежат разрешению с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем, а не жилищного законодательства.

По сложившейся практике дела по искам о выселении без предоставления другого жилого помещения рассматриваются с участием прокурора.

Исполнение решения. Вступившее в законную силу решение суда, в случае его неисполнения, подлежит исполнению в принудительном порядке.

К исполнению решения о выселении без представления другой жилой площади судебный исполнитель приступает после уведомления об этом должника и предоставлении ему срока для добровольного исполнения решения — до пяти дней. Принудительное исполнение решения приводится в присутствии выселяемого, если он не уклоняется от этого, и двух понятых. Если выселение осуществляется в отсутствие должника, судебным исполнителем составляется акт описи имущества и им принимаются меры по сохранности имущества (перевозке в предоставляемое выселяемому другое помещение или передаче лицу, назначенному хранителем имущества).

В случае установления заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь выселяемого, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 Гражданского процессуального кодекса).


§ 2. Рассмотрение судами споров между гражданами и жилищно - строительными кооперативами (ЖСК).

Наверх

В суды поступает немало дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами. Правильным и своевременным разрешением этих дел суды призваны защищать нарушенные права, предупреждать нарушения законности в деятельности кооперативов.

Подведомственность судам споров между гражданами и ЖСК. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации члены кооперативов имеют многие права, связанные с организацией и деятельностью кооперативов. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступать в кооператив и получить квартиру, проживать в ней со своей семьей, обменять на другое жилое помещение, в случае полной выплаты паевых взносов распорядиться ею. В то же время члены кооператива обязаны выполнять требования Устава кооператива, использовать полученную квартиру в соответствии с се назначением, соблюдать установленные правила пользования жилым помещением. При нарушении этих прав и обязанностей спор может быть решен в судебном порядке, если иное не предусмотрено законом.

Суды не вправе рассматривать, например, споры о распределении жилых помещения между членами кооператива, об установлении размера вступительных и паевых взносов, взносов членов кооператива на содержание и эксплуатацию дома.

В силу действующего законодательства кооператив считается созданным с момента государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена или в ней отказано, заинтересованные граждане могут обратиться с жалобой в суд. Такая жалоба рассматривается судом в порядке производства, вытекающего из административно-правовых отношений (глава 24' Гражданского процессуального кодекса). Жалоба подается не кооперативом, поскольку он еще не считается созданным и не приобрел статуса юридического лица, а учредителями.

Судам подведомственны и споры

  • о праве на получение членом кооператива, в порядке улучшения его жилищных условий, свободной квартиры в доме этого же кооператива либо о передаче ему освободившейся комнаты в квартире, в которой он проживает;
  • о признании исключения из кооператива необоснованным и праве на дальнейшее пользование жилым помещением;
  • по искам членов кооператива, полностью выплативших паевой взнос, и членов их семей, за которыми признано право на часть паенакопления;
  • о выделе доли из общей собственности в виде изолированных жилых помещений;
  • по искам членов кооператива о взыскании с кооператива сумм, излишне выплаченных в счет паенаконления;
  • иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам, взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносы в специальные фонды, если кооператив не может получить в нотариальном органе исполнительную надпись о взыскании суммы задолженности (см. СП РСФСР, 1976, N 7, ст. 56), другие споры, вытекающие из гражданско-пpaвовых отношений.

Право пользования жилыми помещениями в доме ЖСК, раздел квартиры (пая). Согласно ст. 118 Жилищного кодекса лицу, принятому в члени ЖСК предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, с учетом количества членов семьи, суммы паевого взноса и других не противоречащих закону обстоятельств.

Проживающие с членами кооператива члены (бывшие члены) семьи имеют равное право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования км. При этом член кооператива либо член его семьи вправе обратиться в суд, в случае возникновения спора, с иском об определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире. В отличие от этого наниматель жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда может предъявить иск об изменении договора найма жилого помещения (ст. 86 Жилищного кодекса), а не о порядке пользования им.

При принятии решения, является ли проживающий в кооперативной квартире (кроме супруга, детей, родителей) членом семьи члена кооператива, суд исходит из установленных обстоятельств о характере их отношений, имели ли место ведение общего хозяйства, оказание взаимной помощи и другие отношения, свидетельствующие о наличии семейной связи.

Прекращение семейных отношений с членом ЖСК само по себе не влечет выселения бывших членов его семьи. Оно возможно лишь по основаниям, предусмотренным законом; например, когда бывшие члены семьи систематически разрушают или портят жилое помещение, систематически нарушают правила общежития, создавая условия, невозможные для совместного с ними проживания (ст. 98 Жилищного кодекса).

Раздел жилого помещения в доме ЖСК между членом кооператива и его супругом допускается в случае расторжения брака между ними, если пай является их общим совместным имуществом (ст. 120, ч. 1 Жилищного кодекса) и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире. Согласно ст. 39 Семейного кодекса в случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными. В отдельных случаях суд может отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

При разделе между бывшими супругами жилого помещения в доме кооператива суд исходит из начала их равенства на внесенное в период совместной жизни паенакопление. Если же не будет оснований для признания равного права супругов на паенаконление, с одного из них в пользу другого в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

Суд может вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива между бывшими супругами, а также другими лицами, имеющими право на паенакопление (наследниками), лишь при возможности выделения им изолированных помещений, в том числе и путем переоборудования, при наличии разрешения на это, полученного в установленном порядке. При этом подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании. Раздел квартиры допустим независимо размера принадлежащей каждому собственнику доли паенакопления. При разделе квартиры (пая) вместо одного членами кооператива становятся двое или несколько человек (в случае раздела квартиры между наследниками). С иском о разделе квартиры вправе обратиться в суд как член кооператива, так и бывший супруг или наследник.

Ни кооператив, ни суд не вправе произвести раздел квартиры между супругами, если их брак не был расторгнут. В то же время по иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива может быть взыскана в порядке компенсации соответствующая денежная сумма в пользу бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят желание освободить жилое помещение.

В случае признания брака недействительным в отношении паенакопления и другого имущества, подлежащих разделу, применяются правила ст. 30, 34, 38, 39 Семейного кодекса.

Член кооператива имеет право передать и установленном порядке свой пай (занимаемую квартиру) любому постоянно проживающему совместно с ним члену семьи. Он может также сдать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи — все жилое помещение (ст. 121 Жилищного кодекса). Однако, если сдачей жилого помещения ущемляются права членов его семьи, они согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса не лишены возможности обратиться в суд с иском о признании договора найма недействительным и выселении вселившихся на жилую площадь нанимателей. Супругу члена кооператива и другим лицам, имеющим право на часть паенакопления, не предоставлено права самостоятельно, независимо от поручения члена кооператива, сдать жилое помещение в кооперативной квартиры внаем.

Член кооператива может быть исключен из кооператива по решению общего собрания в случаях, предусмотренных уставом (представление не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив; систематической разрушение или порча жилого помещения и т. д.). Исключение из кооператива и лишение права дальнейшего пользования жилой площадью в доме кооператива может быть обжаловано в суд.

Обмен жилого помещения в доме ЖСК. В силу ст. 119 Ж К член ЖСК вправе с согласия проживающих с ним членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. Лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом жилого помещения, пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в кооператив.

Если между членом кооператива, не являющимся собственником квартиры, и членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, то член кооператива, а также его бывший супруг или иной член семьи, имеющие право на часть паенакопления, могут требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемой квартиры на другие жилые помещения, в том числе и находящиеся в домах государственного, муниципального или общественного фонда. Вместе с тем не основано на законе такое же требование члена семьи (в том числе бывшего члена семьи), не имеющего права на часть паенакопления. Судебному рассмотрению подлежит также спор об обмене жилых помещений, возникший между членами одного и того же кооператива и жилищно-строительным кооперативом, возражающим против такого обмена. К обмену жилой площади в кооперативной квартире применимо правило ст. 70 Жилищного кодекса, содержание которой изложено в предыдущем параграфе.

Член ЖСК вправе обратиться в суд с иском об обмене занимаемого жилого помещения на другое, в том числе на принадлежащий гражданину дом (часть дома), и при отказе общего собрания членов кооператива принять в члены кооператива лицо, желающее произвести обмен жилого помещения с членом кооператива.

Законодательством предусмотрено предоставление членам кооператива лишь отдельных квартир. Это положение должно быть сохранено и при обмене и судебном порядке кооперативной квартиры, разделенной между бывшими супругами, которые не приобрели на закрепленные за ними помещения право собственности. В то же время проживающие к квартире лица, приобретшие право собственности на занимаемые помещения, вправе распорядиться ими по своему усмотрению, если это не противоречит законодательству, в частности, если это не ущемляет интересов других лиц.

При рассмотрении дел об обмене жилого помещения в доме ЖСК на другое следует иметь в виду, что законодательством установлен порядок обмена жилых помещений и условия, при которых обмен не допускается (ст. 73 Жилищного кодекса).

Право члена кооператива на получение освободившейся квартиры в доме кооператива. Как отмечено, член кооператива имеет право получить в первую очередь освободившуюся квартиру в доме того же кооператива, если он нуждается в улучшении жилищных условий. Нуждаемость в этом определяется с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи и т. п.

При получении членом кооператива в порядке улучшения жилищных условий своей семьи освободившейся квартиры вместе с ним обязаны освободить ранее занимаемую площадь и члены его семьи, если ими было дано письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что они выразили согласие вселиться в это помещение. При предоставлении члену кооператива, не выплатившему паевой взнос, другой квартиры, кооператив может оставить освобождаемую квартиру члену его семьи с условием вступления последнего на общих основаниях, а не в порядке осуществления преимущественного права вступления в кооператив.

Право собственности на квартиру в доме ЖСК. В соответствии с действующим законодательством (п. 4 ст. 218 части первой Гражданского кодекса 1994 г.) член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает на нее право собственности. Оформляется это право на основании выданной кооперативом справки о полной выплате паевого взноса. Отказ председателя или другого должностного лица кооператива в выдаче такой справки, а также отказ в заявленной просьбе о регистрации квартиры на праве собственности могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд в порядке, предусмотренном главой 24' Гражданского процессуального кодекса.

После оформления права собственности на квартиру член кооператива вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Равным образом гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность квартиру в доме кооператива, вправе вступить в члены кооператива.

Собственник квартиры в доме кооператива вправе распорядиться ею по своему усмотрению — продать, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласия кооператива на это не требуется.

Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента заключения нотариально удостоверенного договора. В случае отказа нотариального органа в удостоверении договора купли-продажи либо в выдаче свидетельства о праве Наследования квартиры заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с жалобой в порядке, предусмотренном ст. 271 Гражданского процессуального кодекса.

Согласно ст. 127 Жилищного кодекса граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Применительно к этому проживающие с собственником квартиры в доме кооператива члены (бывшие члены) его семьи имеют равное право пользования жилым помещением.

Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, если, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешла к двум или более наследникам.

Представляется также, что если между членом кооператива и проживающим с ним членом семьи (бывшим членом семьи) имелась договоренность о совместной выплате паевых взносов с целью создания общей собственности на квартиру и именно с этой целью членом семьи (бывшим членом семьи) производились затраты денежных средств, то суд может удовлетворить его исковые требования о признании права совместной собственности, наряду с членом кооператива, на квартиру.

В силу п. 1 ст. 250 части первой Гражданского кодекса 1994 г. при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Из этого следует, что при разрешении споров, возникших в связи с продажей одним из собственников квартиры принадлежащей ему доли в виде изолированного помещения посторонним лицам, должно учитываться преимущественное право других собственников на покупку отчуждаемой доли по цене, за которую она продается.

Собственник квартиры в доме кооператива может быть лишен права на нее лишь в порядке и по основаниям, предусмотренным законом. Это может иметь место, например, в связи с решением надлежащего органа об изъятии земельного участка, на котором находится дом кооператива, для государственных или общественных нужд. Убытки, причиненные прекращением права собственности, возмещаются собственнику в полном объеме в частности путем предоставления равноценной квартиры.

Если дом кооператива, в котором расположена принадлежащая гражданину на праве собственности квартира, подлежит капитальному ремонту, он, как и член ЖСК, не выплативший паевой взнос, на время ремонта может быть выселен с предоставлением другой жилой площади. Иск о выселении вправе предъявить не только кооператив, но и местная администрация. Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим условиям (ст. 82 Жилищного кодекса).

Право наследования паенакоплення и квартиры. Согласно закону наследственным является имущество, принадлежащее наследодателю на день его смерти. Из этого следует, что если за квартиру в доме кооператива полностью не выплачен паевой взнос, то наследственным является паенакопление.

В судебной практике возникал вопросе праве несовершеннолетнего наследника умершего члена ЖСК на дальнейшее пользование освободившейся квартирой и на принятие в члены кооператива, если паенакопление не выплачено. Согласно действующему законодательству несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого помещения по мотиву выбытия наследодателя из кооператива в связи со смертью. Их права и обязанности, связанные с пользованием квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном или попечителем. По достижении предусмотренного ст. из Жилищного кодекса 18-летнего возраста, наследник приобретает право на вступление в члены кооператива. Наследство на квартиру, принадлежавшую умершему члену кооператива на праве собственности, оформляется в соответствии с установленными законом правилами.


§ 3. Судебная защита права собственности граждан на жилье.

Наверх

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь в собственности имущество, т. е. владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе жилым домом и квартирой, включенными в жилищный фонд, как одним из его видов (ст. 5 Жилищного кодекса). Право частной собственности охраняется законом. В новых социально-экономических отношениях развитие частной собственности на жилье — важная гарантия в области жилищных прав граждан. При этом существенно повышается роль индивидуального и кооперативного жилищного строительства.

Основания возникновения права собственности граждан на жилой дом и квартиру. Право собственности на жилой дом возникает но различным основаниям. Согласно ст. 80 Земельного кодекса РФ, ст. 22 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Строительство осуществляется при наличии соответствующего разрешения и утвержденного проекта жилого дома. Сроки начала и окончания строительства оговариваются в акте (договоре).

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Право собственности на жилой дом, построенный на специально отведенном земельном участке и принятый в надлежащем порядке в эксплуатацию, возникает у гражданина с момента его регистрации. Такое право возникает также в результате покупки дома, отчуждения дома с условием пожизненного содержания продавца, дарения, наследования.

Согласно п. 4 ст. 218 части первой Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, как отмечено в предыдущем параграфе, приобретает на нее право собственности. Оформляется это право на основании выданной кооперативом справки о полной выплате паевого взноса. В судебной практике возникал вопрос (в частности, по делам о наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива становится собственником квартиры —с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в Бюро технической инвентаризаций (БТИ) либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя? При решении этого вопроса следует исходить из того, что по смыслу правила, содержащегося в названной правовой норме, уже сам по себе факт полной выплаты членом кооператива паевого взноса автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру независимо от того, была ли она зарегистрирована в виде такого объекта. После оформления права собственности на квартиру член кооператива вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Равным образом гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме кооператива, вправе вступить в члены кооператива.

Граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики").

Положением о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, yтвержденным постановлением Сонета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г., было установлено право продажи гражданам квартир в личную собственность в домах жилищного фонда органов местного управления при участии общественных комиссий по жилищным вопросам, а в домах ведомственного жилищного фонда — по совместному решению органа соответствующей организации и профсоюзного комитета.

Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. (с внесенными в него 23 декабря 1992 г. и 11 августа 1994 г. изменениями и дополнениями) предусмотрено, что право собственности на квартиру у гражданина может возникнуть в результате ее приватизации, т. е. путем бесплатной передачи на добровольной основе занимаемого им помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде. Наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующую квартиру или дом по основаниям, предусмотренным законодательством. В соответствии со ст. 2 этого Закона граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятия или оперативном управлении учреждения (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую. Если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но право на жилое помещение не утратил, то и в этом случае его согласие на приватизацию данного помещения обязательно.

Передача в собственность граждан жилых помещений оформляется договором, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи квартир в собственность граждан не требуется.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Доля каждого совладельца определяется в стоимостном выражении. Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В этих целях признано целесообразным создавать товарищества и иные объединения.

За государственными жилищно-эксцлуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещении по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями). Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

При объединении и многоквартирных домах собственников квартиp и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, с целью установления условий совместного владения и пользования местами общего пользования образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминимумах и коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. Кондоминиумы имеют право управления многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций (ст. 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). 23 декабря 1993 г. Указом Президента РФ утверждено "Временное положение о кондоминиуме".

В переходный период создания рынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями.

Поскольку в настоящее время нет ограничений на количество домов и квартир, находящихся в собственности гражданина, он не может, как раньше, принуждаться к отчуждению дома (домов). При этом не имеет значения, где собственник имеет постоянное жительство — по месту расположения жилых домов и квартир или в другом месте, в частности за пределами страны. Собственнику жилого дома и членам его семьи не требуется получать где-либо разрешение на вселение в принадлежащий ему дом. Вместе с тем собственник квартиры, естественно, не вправе по своему усмотрению ее перепрофилировать, превратить жилое помещение в нежилое. Это противоречило бы правам и интересам других лиц, проживающих в доме.

Действующим законодательством предусмотрено право общей собственности на жилые помещения гражданина и государства. Допускается объединение имущества, находящегося в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) — ст. 212 части первой Гражданского кодекса. Следовательно, теперь не может производиться принудительное прекращение нрава общей собственности гражданина и государства, а также гражданина, кооперативных или других общественных организаций, как было ранее (ст. 123 Гражданского кодекса 1964 г.)

В случае нарушения права собственности гражданина на жилище возникший спор может быть разрешен в. судебном порядке, имея в виду, что в силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса всякое заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законом, обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса.

Подведомственность. Согласно законодательству судам подведомственны дела по спорам, возникающим из гражданских правоотношений, если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин, за исключением случаев, когда разрешение таких споров отнесено законом к ведению административных или иных органов (ст. 25 Гражданского процессуального кодекса). Из этого следует, что суды вправе рассматривать дела по спорам, связанным с правом собственности на жилой дом или квартиру, между лицами, указанными в пункте 1 названной статьи.

Споры, связанные с нравом собственности на жилой дом, подведомственны судам, в частности, по требованиям:

  • о признании права собственности на дом или его часть;
  • о выделе доли дома (разделе дома), принадлежащего на нраве общей совместной или долевой собственности нескольким гражданам;
  • об определении порядка пользования домом; об изменении размера долей дома, находящегося в общей долевой собственности на дом;
  • о признании недействительными договоров купли-продажи, мены, дарения дома;
  • о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения.
  • Судам также подведомственны споры, связанные с правом собственности на квартиру или расположенные в квартире другие помещения:
  • об устранении нарушений права собственности на квартиру (комнату);
  • о разделе квартиры между собственниками;
  • об определении порядка пользования жилой площадью и подсобными помещениями в квартире;
  • о выселении из квартиры лиц, не имеющих права на дальнейшее пользование жилой площадью в квартире;
  • о взыскании задолженности за проживание в квартире в качестве нанимателя; - о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой) и т. п.

Эти споры рассматриваются судами в исковом порядке. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил в п. 2 постановления от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": учитывая, что в связи с отказом в приватизации зажимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим органом местного управления, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

В ряде случаев требования, связанные с правом собственности на дом или квартиру, рассматриваются в суде в порядке производства по делам, возникающим из административно-правовых отношений. Так, при необоснованном отказе в регистрации принятого в эксплуатацию выстроенного дома застройщик вправе подать в суд жалобу на это действие в порядке, предусмотренном Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993 г., главой 24' Гражданского процессуального кодекса. В таком же порядке подлежит рассмотрению и жалоба на отказ в выдаче члену жилищно-строительного кооператива справки о полной выплате им паевых взносов за квартиру.

В то же время в судебном порядке не могут рассматриваться требования граждан об обязании зарегистрировать самовольно выстроенные дома. Споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома суду неподведомственны независимо от того, кем предъявляется иск: гражданином, осуществляющим самовольное строительство, или другим заинтересованным лицом, например приобретшим этот дом у застройщика без надлежащего оформления. Однако следует иметь в виду указание, содержащееся в п. 2 ст. 222 части первой Гражданского кодекса. Согласно этой статье лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи. В соответствии с правилом, изложенным в этом пункте, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. Если такие последствия могут наступить в связи с тем, что застройщиком дома были допущены отступления от утвержденного проекта и другие нарушения, которые устранимы, суд вправе отложить разбирательство дела, назначить день нового судебного заседания и предложить заявителю, при его согласии, в указанный срок принести дом в состояние, соответствующее проекту. Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе назначить экспертизу в соответствии со ст. 74 Гражданского процессуального кодекса.

Закон не исключает также возможность рассмотрения судом иска, хотя и связанной) с самовольно построенным домом, но не в отношении права собственности на него, а по иным требованиям — о вселении на ранее занимаемую в этом доме жилую площадь, об определении порядка пользования помещениями в таком доме и т. п.

Если же дом был правомерно построен или куплен, но правоустанавливающие документы утрачены и факт принадлежности дома не может быть подтвержден во внесудебном порядке, то гражданин вправе обратиться в суд с просьбой установить факт владения строением на праве собственности в порядке особого производства (п. 6 ст. 247 Гражданского процессуального кодекса). В обоснование этого заявитель должен представить доказательства о невозможности получения им надлежащего документа либо о невозможности его восстановления.

В таком же порядке суд может установить и факт принятия наследства на дом. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Признается, что наследник принял наследство, когда он в течение шести месяцев со дня его открытия фактически вступил во владение наследственным имуществом или подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о его принятии. Под фактическим вступлением во владение наследственным жилым домом, жилыми помещениями, подтверждающим принятие наследства, имеются в виду любые действия наследника по управлению, распоряжению и пользованию ими, поддержанию их в надлежащем состоянии или уплате налогов и других платежей и т. д.

Гражданин вправе обратиться в суд и с просьбой о защите прав и охраняемых законом интересов также в случае отказа в удостоверении сделки купли-продажи дома или квартиры либо в регистрации сделки. Если требование заявляется о признании необоснованным отказа в удостоверении сделки нотариусом или органом, выполняющим нотариальные действия, то дело рассматривается судом в порядке особого производства (ст. 271 Гражданского процессуального кодекса). Жалоба же на отказ в регистрации надлежаще оформленной сделки о покупке жилого дома или квартиры рассматривается в порядке производства, возникающего из административно-правовых отношений (как жалоба на неправомерные действия органа государственного управления или должностного лица). В таком же порядке может быть рассмотрена судом и жалоба на отказ в регистрации приватизированного жилья.

Дом может быть признан принадлежащим гражданину в силу приобретательский давности. В силу п. 1 ст. 234 части первой Гражданского кодекса лицо - гражданин или юридической лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Подсудность. Но общему правилу гражданские дела рассматриваются судом по месту жительства ответчика либо месту нахождения органа или имущества юридического лица, если иск предъявлен к организации (ст. 117 Гражданского процессуального кодекса). Из этого правила законом предусмотрены исключения. Так, согласно ст. 119 Гражданского процессуального кодекса иски о праве на строение подсудны по месту его расположения. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам па праве общей собственности" разъяснил, что иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом, как вытекающие из права собственности на строение, применительно к ст. 119 Гражданского процессуального кодекса подсудны суду по месту нахождения строения, (п. 12)

Возбуждение дела в суде и подготовка к судебному разбирательству. Подведомственные суду дела возбуждаются по заявлениям заинтересованных лиц, прокурора, соответствующих органов и отдельных граждан в случаях, когда по закону они могут обращаться в суд за защитой прав и интересов других лиц (ст. 4 Гражданского процессуального кодекса).

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Государственная пошлина уплачивается при подаче в суд заинтересованным лицом заявления в размере, предусмотренном Законом Российской Федерации государственной пошлине" от 31 декабря 1995 года. При этом необходимо иметь в виду, что исковое заявление о выделе жилого помещения, когда размер долей в общей собственности на дом установлен и спора об этом не имеется, оплачивается государственной пошлиной как требование неимущественного характера. Если же истец просит выделить в собственность помещение, превышающее размер его доли, цена иска определяется исходя из действительной стоимости той доли, на которую увеличится в случае удовлетворения иска право собственности истца на долю сверх той, которая ему принадлежала. Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание в названном постановлении от 24 августа 1993 г., что поскольку в случае отказа гражданину в бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения предметом спора является имущество, не подлежащее оценке при передаче его в собственность, государственная пошлина в связи с подачей им искового заявления должна взиматься в размере, предусмотренном для заявлений, не подлежащих оценке, (п. 2)

Судья вправе отказать в принятии к производству суда искового заявления по спору, связанному с правом собственности на жилой дом или кваpтиру, как и по другим гражданско-правовым требованиям, лишь по ocнованиям, предусмотренным ст. 129 Гражданского процессуального кодекса, в частности по мотиву неподведомственности спора суду. Недопустим отказ в возбуждении дела со ссылкой па недоказанность заявленного требования, пропуска срока исковой давности и по другим основаниям, не предусмотренным законом.

Чаще всего по делам, связанным с правом собственности на жилье (дома, квартиры), граждане предъявляют иски о праве собственности па долю выстроенного дома или на часть квартиры, в доме кооператива, о разделе жилых помещений, о порядке пользования ими, о признании действительными договоров купли-продажи жилых домов, если сделка не оформлена в установленном законом порядке, о преимущественном праве совладельцев на покупку продаваемой части жилого дома, о праве собственности на жилой дом или квартиру в порядке наследования.

В целях обеспечения наиболее полного и всестороннего выяснения фактических обстоятельств, прав и обязанностей сторон в процессе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в необходимых случаях привлекаются все лица, заинтересованные в исходе разрешения спора (например, супруг, если строение приобретено в период брака; наследники, вступившие в фактическое владение домом, по не оформившие своих прав на наследство; финансовые органы). По спорам о праве собственности на жилой дом или квартиру судья в этой стадии, в зависимости от характера заявленного требования, наряду с совершением других процессуальных действий, предлагает сторонам представить необходимые доказательства, если они не были представлены, имеющие значение для разрешения дела, а ответчику — представить письменное объяснение по делу. В случае необходимости no делу может быть назначена техническая экспертиза (например пo вопросу о возможности раздела дома, квартиры).

Пленум Верховного Суда РФ в п.24 постановления от 14 апреля 1988 г. "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству” обратил внимание судов на необходимость строгого соблюдения установленного ч. 1 ст. 99 Гражданского процессуального кодекса семидневного срока для проведения подготовки дела к судебному разбирательству. Этот срок может быть продлен судьей до 20 дней, однако лишь в исключительных случаях по делам особой сложности.

Судебное разбирательство и вынесение решений. Дело по спору о праве собственности на жилой дом или квартиру должно быть рассмотрено судом не позднее одного месяца со дня окончания подготовки к судебному разбирательству (ст. 99 Гражданского процессуального кодекса). Рассматриваются такие дела судьями единолично, за исключением случаев, когда цена иска превышает 30 минимальных размеров оплаты труда. В последнем случае дела рассматриваются коллегиально, если отсутствует согласие сторон (либо одной из них) на единоличное рассмотрение судьей дела.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. Например, по делу о разделе дома истец вправе просить суд вместо этого рассмотреть его требование об определении порядка пользования домом. Это может иметь место, в частности, когда в судебном заседании устанавливается невозможность выделения собственникам изолированных частей дома с отдельными выходами. Как отмечено, по своей инициативе суд вправе выйти за пределы заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе дома между совладельцами приходит к выводу о том, что дом был приобретен ими но сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст. 166 части первой Гражданского кодекса. Суд вправе выйти по своей инициативе за пределы предмета иска и в случаях, предусмотренных ст. 252 части первой Гражданского кодекса.

Фактические обстоятельства устанавливаются с соблюдением правил относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 53 и 54 Гражданского процессуального кодекса). Например, в силу ст. 163 части первой Гражданского кодекса договор купли-продажи дома (части дома) должен быть нотариально удостоверен. Факт заключения такой сделки может быть подтвержден нотариально оформленным документом. При доказанности, что такая сделка xoтя и не была нотариально оформлена, но полностью или частично исполнена одной из сторон и ничего противозаконного не содержит, она может быть в силу п. 2 ст. 165 части первой Гражданского кодекса признана действительной со ссылкой на средства доказывания, предусмотренные ч. 2 ст. 49 Гражданского процессуального кодекса, кроме показаний свидетелей. Этот вывод следует из того, что если в силу п. 1 ст. 162 части первой Гражданского кодекса несоблюдение требуемой законом простой письменной формы сделки лишает стороны в случае спора возможности ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, то тем более недопустимы свидетельские показания для подтверждения сделки, подлежащей нотариальному оформлению.

В связи с изложенным несомненно правилен вывод, приведенный судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении по делу по иску А. и К. о праве собственности на дом, о том, что упомянутое правило о допустимости признания действительной ненадлежаще оформленной сделки применимо не только тогда, когда сторона по договору уклоняется от нотариального удостоверения сделки, но и в том случае, если сторона по договору не может участвовать в таком оформлении сделки по причинам, от нее не зависящим, например вследствие смерти.

Ссылкой на свидетельские показания не может оспариваться и условие о пене в договоре купли-продажи дома, заключенном в письменной форме2 . В то же время факты владения и пользования приобретенным в собственность без надлежащего оформления жилым домом (факты переоборудования, установки капитальных хозяйственных сооружений и т. п.) без возражений против этого продавца могут быть подтверждены любыми средствами доказывания, в том числе и свидетельскими показаниями.

Решение суда должно полностью соответствовать требованиям ст. ст. 192, 197 Гражданского процессуального кодекса, быть законным и обоснованным. Оно не может основываться на предположениях об обстоятельствах дела, имеющих значение для разрешения спора. Недопустимо вынесение решений, исполнение которых ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенного условия. Суд не может, например, обусловить исполнение решения о разделе принадлежащей сторонам на праве собственности квартиры в зависимости от того, будет ли ответчик фактически проживать в выделяемой ему изолированной части жилого помещения.

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на выдел принадлежащей ему доли дома, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право либо на изолирование своей части дома путем переоборудования, либо на получение с ответчика, при его согласии, соответствующей денежной компенсации за указанную часть дома.

В то же время требованию определенности изложения резолютивной части решения не противоречит содержащееся в ст. 201 Гражданского процессуального кодекса правило о возможности вынесения судами факультативных решении. Например, по делу о разделе принадлежащей сторонам на праве собственности квартиры суд вправе указать в резолютивной части решения, что если ответчик в течение определенного срока не установит перегородку вместо двери между смежными комнатами, то истица (его бывшая жена) может произвести эти действия за счет ответчика (с последующим взысканием с него произведенных расходов).

В тех случаях, когда между застройщиком дома и членами его семьи; а также родственниками была договоренность о создании общей собственности на строящийся дом и именно с этой целью они вкладывали свой труд и средства в его строительство, решением суда за такими лицами может быть признано право на часть дома.

Возведенный либо приобретенный супругами во время брака дом является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о приобретении дома и на чье имя дом зарегистрирован (ст. 34 Семенного кодекса). Аналогично этому заключение договора покупки квартиры от имени лишь, одного супруга не исключает возможности признания решением суда этой квартиры, при наличии спора, объектом общей собственности супругов, если она приобретена по время брака. Также суд может решением удовлетворить иск о признании за другими членами семьи, а не только за супругом, права общей собственности на совместно приобретенный по договору купли-продажи дом (а равно и на совместно приобретенную квартиру) при доказанности, что между этими лицами и членом семьи, указанными в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и именно в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение дома (квартиры). Подобное решение возникающих в судебной практике вопросов соответствует правилам ст. 244 части первой Гражданского кодекса.

Принадлежащие супругам дом или квартира могут быть переданы решением суда одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за свою долю или оставлены в их общей собственности, в том числе долевой. В последнем случае суд при разрешении спора указывает в решении размеры долей дома, принадлежащих каждому из них.

Спор о разделе принадлежащих на праве собственности жилого дома или квартиры, возникший между лицами, проживавшими совместной семейной жизнью без регистрации брака, решается не по правилам Семейного кодекса, а по нормам гражданского законодательства об общей собственности. При этом учитывается степень участия названных лиц своими средствами и личным трудом в приобретении дома, квартиры. По нормам гражданского права, а не но правилам семейного законодательства производится раздел жилого дома и квартиры, приобретенных совместно лицами, состоявшими в браке, признанном судом недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 30 Семейного кодекса.

На праве общей собственности может принадлежать квартира и в доме жилищно-строительного кооператива, например, если паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум и более наследникам. При разрешении споров супругов, связанных с правом собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива, суды, руководствуясь законом, исходят из того, что член кооператива не вправе распорядиться квартирой без согласия супруга, если она является их совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

В случае спора совладельцев жилого дома или квартиры по вопросу об их разделе, судебное решение об удовлетворении иска выносится, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома, квартиры либо есть возможность превратить эту часть в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если собственнику передается часть помещения, превышающая по размеру принадлежащую ему долю, с него взыскивается соответствующая денежная компенсация. С учетом этого в решении указывается об изменении долей в праве собственности на дом или квартиру. Выдел доли (раздел) дома пли квартиры влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть и утрату остальными участниками общей собственности права преимущественной покупки при продаже выделенной доли.

При невозможности выдела доли дома, квартиры суд вправе взыскать в пользу участника общей собственности на них, с его согласия и с согласия остальных сособственников, денежную компенсацию. Как отмечено, в отдельных случаях суд, руководствуясь п. 4 ст. 252 части первой Гражданского кодекса, может и при отсутствии согласия на это выделяющегося собственника обязать остальных участников общей собственности на жилой дом, квартиру выплатить ему денежную компенсацию за принадлежащую ему долю, причем это решение должно быть убедительно мотивировано. В частности, выплата денежной компенсации по инициативе суда может быть произведена, если доля в общей собственности на дом, квартиру является незначительной и не может быть реально выделена, и выделяющийся собственник в данном жилом помещении не проживает, не имеет существенного интереса в пользовании своей доли, и обеспечен другой жилой площадью. Денежная компенсация взыскивается исходя из действительной стоимости принадлежащей выделяющемуся сособственнику доли дома, квартиры на момент рассмотрения дела.

По сложившейся судебной практике иски о выделе доли дома (разделе дома) путем его перестройки подлежат рассмотрению в суде, если на переоборудование дано разрешение соответствующего органа местного управления. Применительно к жилым помещениям в доме государственного и общественного жилищного фонда подобная предпосылка к возможности рассмотрения в судебном порядке спора о разделе квартир предусмотрена законом (ст. 84 Жилищного кодекса). Представляется, что этот порядок следовало бы изменить. Исполнительный орган местного управления в отдельных случаях может принять ошибочное решение о недопустимости или нецелесообразности переоборудования жилого дома или квартиры. Правильность таких решений нуждается в судебной проверке. Нельзя не учитывать в этой связи, что в соответствии со ст. 239' Гражданского процессуального кодекса (в редакции от 28 апреля 1993 г.) гражданин вправе обратиться в суд с жалобой, если считает, что неправомерными действиями государственного органа, общественной организации, должностного лица, государственного служащего (в редакции от 15 ноября 1995 г.) нарушены его права. Вынесение окончательного решения о технической возможности переоборудования жилого дома или квартиры, в том числе и принадлежащей гражданам на праве общей собственности, в целях их раздела по требованию заинтересованного липа не может быть не отнесено, в случае спора, к компетенции суда.

Суды рассматривают немало дел по спорам о порядке пользования жилым домом или квартирой, принадлежащими гражданам на праве собственности. При удовлетворении иска суд признает право пользования каждого из собственников конкретной частью дома, квартиры исходя из размера принадлежащих им долей. При этом право общей собственности не прекращается.

Согласно ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в случаях, предусмотренных законом, может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В случае сноса находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд (ст. 137 Жилищного кодекса) собственникам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим и этих домах, решением суда, при наличии спора, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. В полном объеме возмещаются и другие убытки, причиненные прекращением права собственности.

Также, согласно ст. 493 Жилищного кодекса, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. При этом не должны ущемляться жилищные права проживавших вместе с собственником членов его семьи и нанимателей жилой площади. Они могут быть выселены из сносимой приватизированной квартиры с правом проживания в предоставляемой собственнику квартире на прежних условиях.

Собственник квартиры в доме жилищно-строительного кооператива не может быть выселен из квартиры по мотиву исключения из кооператива, если он был членом ЖСК. В случае необходимости капитального ремонта дома собственник квартиры может быть выселен из нее с предоставлением другой жилой площади на время ремонта, если он не может быть произведен без выселения из квартиры.


Использованная литература.

Наверх

  1. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. - М.: “Ось-89”, 1999.

  2. Жилищный кодекс РСФСР: официальный текст по состоянию на 1октября1997. - “Инфра, М-Норма”, 1997.
  3. Жилищное законодательство России: сборник нормативных документов с комментариями / Сост. Примаков Д.М. - М.: “Цитадель”, 1996.
  4. П.Я.Трубников “Судебное разбирательство гражданских дел отдельных категорий”. - М.: “Былина”, 1996.
  5. Н.И.Комиссаров,Ю.К.Осипов “Гражданский процесс: учебник для юридических ВУЗов”,. - М.: “БЕК”, 1996.
  6. В.Н.Протасов, “Юридическая процедура”. - М.: “Юридическая литература”, 1991.

Дизайн и поддержка: Надя Строганкова